Die Teilmärkte im Detail
Außerklinische Intensivpflege
Ambulante Pflege
Wohn- und Betreuungskonzepte
Überblick Pflege & Care Services
Wer eine stationäre Pflegeeinrichtung verkauft, veräußert in aller Regel zwei Vermögensgegenstände mit unterschiedlichen Erwerbern, unterschiedlichen Renditeerwartungen und unterschiedlichen Bewertungsverfahren: den Betrieb und die Immobilie. Ob beide gemeinsam, getrennt oder nacheinander veräußert werden, ist die wertbestimmende Entscheidung des gesamten Vorhabens. Sie fällt vor der Ansprache und nicht in der Vertragsverhandlung.
ConAlliance ist Ihr Spezialist für Unternehmenstransaktionen (Mergers & Acquisitions) im Segment "stationäre Pflege und Pflegeheime". Mit einer Vielzahl an begleiteten Transaktionen gehören wir zu den versiertesten Beratern in diesem Segment.
Was den stationären Markt strukturell bestimmt
Konsolidierung bei anhaltend hoher Zersplitterung. In Deutschland bestehen rund 11.000 Einrichtungen mit vollstationärer Dauerpflege. Auf die 30 größten Betreiber entfällt etwa ein Viertel der Plätze, und dieser Anteil wächst um Bruchteile eines Prozentpunkts im Jahr. Der überwiegende Teil des Marktes bleibt in der Hand kleiner und mittlerer Träger.
Ein erheblicher Teil der Eigentümerwechsel erfolgt nicht freiwillig. Ein Anteil in der Größenordnung eines Drittels der Pflegetransaktionen geht aus Insolvenzverfahren hervor. Der Unterschied zwischen einem Verkauf und einer Verwertung ist in der stationären Pflege selten ein Unterschied in der Qualität der Einrichtung. Er ist ein Unterschied im Zeitpunkt der Entscheidung.
Die Ursachen sind strukturell und nicht konjunkturell. Die Personalkosten sind gesetzlich gebunden: Tarifliche Entlohnung ist Zulassungsvoraussetzung, und die Personalbemessung nach SGB XI bestimmt die vorzuhaltende Ausstattung. Die Refinanzierung folgt den Kosten zeitversetzt, und die Zwischenzeit ist aus Betriebsmitteln zu überbrücken; dieser Mechanismus entsteht bei jeder Kostenwelle erneut und ist der eigentliche Grund für die Zahl der Insolvenzen. Hinzu kommt der Investitionsbedarf aus dem Landesheimbaurecht, der auf Objekte mit Baujahren aus den achtziger und neunziger Jahren besonders stark wirkt.
Für die Bewertung ist das doppelt erheblich. Ein Erwerber sieht nicht nur Ihre Zahlen, sondern auch ein Marktumfeld. Eine gut geführte, belegungsstarke Einrichtung mit geklärter Bausubstanz hebt sich davon deutlich ab und erzielt entsprechend andere Angebote. Eine Einrichtung, die erkennbar unter Druck steht, wird mit den Alternativen verglichen.
Die praktische Folgerung ist unbequem und deshalb selten zu lesen: Der günstigste Zeitpunkt für einen Verkauf liegt regelmäßig vor dem Zeitpunkt, an dem der Verkauf als notwendig empfunden wird.
Betrieb und Immobilie: die Strukturentscheidung vor dem Prozess
Pflegebetriebe und Pflegeimmobilien bilden im deutschen Gesundheitswesen zwei eigenständige Transaktionsmärkte von ähnlicher Größenordnung. Sie bestehen nebeneinander, und derselbe Eigentümer kann beide bedienen.
Der Betriebserwerber bewertet das nachhaltige operative Ergebnis, üblicherweise vor Miete oder Pacht, und setzt darauf einen Multiplikator. Ihn interessieren Belegung, Pflegegradmix, Personalstruktur und die Frage, ob er die Einrichtung in seine bestehende Region einfügen kann.
Der Immobilienerwerber bewertet den Zahlungsstrom aus dem Pachtvertrag, gemessen an Restlaufzeit, Bonität des Betreibers, Zustand des Objekts und Lage. Ihn interessiert das operative Ergebnis nur insoweit, als es die Pacht dauerhaft trägt.
Daraus folgen drei Wege, und die Entscheidung zwischen ihnen gehört an den Anfang.
Gemeinsame Veräußerung. Betrieb und Objekt gehen an denselben Erwerber. Der Kreis der Erwerber ist kleiner, der Prozess einfacher, die Abhängigkeit von einem einzelnen Bieter größer.
Getrennte Veräußerung. Betrieb und Objekt gehen an unterschiedliche Erwerber, verbunden durch einen neu zu verhandelnden Pachtvertrag. Der Erwerberkreis ist erheblich größer, der Gesamterlös häufig höher, der Prozess anspruchsvoller, weil die Pachthöhe zugleich den Betriebswert mindert und den Immobilienwert bestimmt. Genau an dieser Stelle entstehen Fehler: Eine Pacht, die den Immobilienpreis maximiert, macht den Betrieb unverkäuflich.
Sale-and-lease-back vor dem Prozess. Das Objekt wird vorab veräußert, der Betrieb anschließend mit bestehendem Pachtvertrag. Das verkürzt den späteren Prozess, legt die Pachthöhe jedoch fest, bevor bekannt ist, was der Betriebsmarkt trägt.
Die Frage, die vor allen anderen zu beantworten ist, lautet deshalb nicht "Was ist meine Einrichtung wert?", sondern "Welche Pacht trägt dieser Betrieb dauerhaft?". Aus ihr ergeben sich beide Werte und die Reihenfolge des Vorgehens. ConAlliance bewertet Betrieb und Objekt getrennt und führt beide Werte in einer Entscheidungsvorlage zusammen, bevor ein Erwerber angesprochen wird.
